Varför byggs det för få bostäder i Sverige?

01 Nov 2016

Inte sedan början av 1970-talet har det byggts så många bostäder i Sverige som nu. Ändå är det för få. Vad beror det på – och hur ska vi lösa bostadsbristen? Riksbyggens tidning Öppet Hus har pratat med bostadsministern, professorer och kommunalråd.

Torra, sifferstinna pressmeddelanden från Statistiska Centralbyrån, SCB, leder sällan till stora rubriker. Den här augustidagen är det annorlunda. På tidningarnas nyhetssajter används formuleringar som ”svensk byggboom” och ”svenskt byggande slår rekord”.

Under det första halvåret 2016 inleddes byggnationen av 33 950 bostäder, en ökning med 44 procent jämfört med 2015. Innan året är över kommer byggandet av minst 57 000 bostäder att påbörjas, sannolikt fler. Det är mycket också i ett historiskt perspektiv. Faktiskt de högsta nivåerna sedan miljonprogrammets dagar på 1970-talet.

Ökat behov av bostäder

Men trots ett historiskt stort byggande, så byggs det för lite. Orsaken är att behoven är ännu större. Byggandet har varit eftersatt i många år och Sveriges befolkning ökar snabbt. Boverket talar i sina prognoser om att det behövs 70 000 bostäder om året. I tio år.

– Även om vi har ett ökat byggande nu räcker det inte med 2016. Det här måste hålla på i tio till femton år för att klara bostadsutmaningen, säger bostadsminister Peter Eriksson (Mp) till Öppet Hus.

Bostadsbrist och en överhettad marknad är inte bara fenomen i Stockholm, Göteborg och Malmö. Samma problem finns i städer som Växjö, Luleå, Örebro, Umeå och på många andra håll. Av Sveriges 290 kommuner uppger 240 att det råder brist på bostäder.

Regelkrångel och motsträviga grannar

I debatten om varför det inte byggs tillräckligt många bostäder i Sverige brukar en rad orsaker räknas upp. Krångliga regler, byråkrati och motsträviga grannar är de populäraste förklaringarna, upprepade i otaliga riksdagsdebatter och tidningsartiklar. Och det äger utan tvekan sin riktighet. I snitt tar det, enligt en granskning som Dagens Nyheter har gjort, två år från att ett projekt inleds till att detaljplanen klubbas. Därefter kan planen överklagas eller stöta på patrull hos Länsstyrelsen.

Flera av de personer som Öppet Hus intervjuar har egna personliga erfarenheter av regelkrångel. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, upplevde det i sin roll som rådgivare för en studentbostadsstiftelse.

– Vi lyckades efter många år baxa igenom att Stockholms kommun godkände en plan för förtätning av ett litet område vid Lidingövägen. När planen antogs upphävde Länsstyrelsen den med hänvisning till att det är en nationalstadspark. Och då handlade det om förtätning i ett befintligt bostadsområde, berättar han.

Kollegan Göran Cars, professor i samhällsplanering vid Kungliga Tekniska Högskolan, KTH, deltar som konsult i ett av de största projekten i Sverige – flytten av Kiruna.

– Du anar inte hur många turer det har varit. Det är riksintresset för vindkraft, för renskötsel, för gruvdrift, för rörligt friluftsliv. Riksintressena överlappar varandra, så det var en process på tre år innan vi fick loss den lilla markbit där vårt nya centrum ska ligga.

Under sin tid som kommunalråd i Kalix stötte den nuvarande bostadsministern Peter Eriksson på patrull när han ville bygga centralt, nära ortens kyrka.

– Vi visste att vi skulle få uthyrt om vi byggde på rätt ställen, men alla tyckte inte att det behövdes bostäder på attraktiva platser. Det finns alltid skäl för några att säga nej, konstaterar han.

Alla aktörer har en del av skulden

Men verkligheten är mer komplex än enbart byråkrati och regelkrångel, även om det kan låta så ibland. Ingen av de viktigaste aktörerna på den svenska bostadsmarknaden är utan skuld.

– Kommunerna klagar på att byggbolagen inte vill bygga, att de vill hålla priserna uppe. Byggföretagen skyller på kommunerna som har dålig planberedskap och långa processer. Sedan skyller man gemensamt på regeringen som har ett krångligt regelverk, säger Göran Cars.

– Allt det här har sin sanning, tillägger han och suckar.

Men det är inte hela sanningen. Det finns också en rad strukturella problem.
Som skatterna. Reavinstskatten gör det dyrt att flytta. I synnerhet som den avskaffade fastighetsskatten innebär att det är fördelaktigt att bo kvar. Resultatet är givet. Många som kanske skulle vilja flytta gör det inte.

Samtidigt innebär ränteavdrag och låga räntor att det är billigt att låna. Resultatet är lika givet här. Om det finns få objekt och billiga pengar stiger priserna – och det blir ännu svårare för medel- och låginkomsttagare att hitta ett boende.

Till det har vi hyresmarknaden. I många städer, inte bara i Stockholm, måste man köa i många år för att få en bostad. Att lämna en hyresrätt i någon av Sveriges större städer är en mycket dålig affär.

– Alla förstår att det ekonomiska regelverket måste ändras, men vem vill säga att vi ska återinföra fastighetsskatten? Det är inget man vinner ett val på. Eller hyressättningen, så att den blir friare. Det blir en politisk låsning. Varje regelverk har sina försvarare, säger Göran Cars.

Illustration landskap bygg Riksbyggen

Avslutade förhandlingar

Under våren 2016 såg det ut som om riksdagspartierna skulle lyckas ta ett helhetsgrepp på bostadspolitiken. En försommarmorgon dog hoppet för den här gången. Alliansen förklarade på Dagens Nyheters debattsida att de lämnade bostadssamtalen eftersom regeringens förslag var alltför försiktiga.

Finansminister Magdalena Andersson (S) och bostadsminister Peter Eriksson (Mp) slog tillbaka och sa att alliansen avslutat förhandlingarna av taktiska skäl, eftersom regeringen nyligen nått en stor framgång med energisamtalen.

Peter Eriksson har inte gett upp drömmen om en bred lösning i bostadsfrågan.

– Det är antagligen nödvändigt med en bred uppgörelse i en fråga som ränteavdragen för att få till ett beslut. Det finns ingen regering som är villig att ta en sådan risk ensam. Det är tuffa beslut det handlar om, säger han.

På sikt måste skattefrågorna lösas om Sverige ska få bukt med bostadsbristen.

– Kan vi inte lösa det blir mycket hängande i luften, det har stor betydelse långsiktigt för byggmarknaden. Där finns ett problem, säger Peter Eriksson.

Hans Lind, som var en av tre huvudförfattare i långtidsutredningens genomgång av bostadsmarknaden, har däremot slutat att hoppas på en bred helhetslösning om bostadsfrågan.

Men han tror att det går att göra en hel del, även om man lämnar skatte- och hyresfrågorna därhän.

– Det går att åstadkomma ganska mycket om man vill på den lokala nivån utan att vänta på att regeringen ska göra något, säger han.

Kommuner går före

Redan i dag går många kommuner före och försöker med befintligt regelverk bygga snabbare och mer. För att minska byggtiderna villkorar flera kommuner detaljplanerna med tidsgränser, att byggbolagen måste bygga inom ett visst antal år. Man försöker informera kommuninvånarna mer aktivt i ett tidigt skede, för att slippa långa överklagandeprocesser.
En annan metod är att kommunen är mer offensiv och köper mark i attraktiva lägen. Så jobbar exempelvis Norrköping.

– Det handlar om att göra en omvärldsanalys, att ligga steget före. När det kommer en intressent har vi något att erbjuda, säger Kikki Liljeblad (S), kommunalråd med ansvar för stadsplaneringsfrågor i Norrköping.

Hans Lind tycker att kommunerna ska tillåtas att ta ut svängarna ännu mer.

– Man måste våga experimentera med saker. Vissa saker som det är mycket tjafs med kan man hantera genom att låta den som vill göra annorlunda testa. Den attityden skulle kunna lösa upp en del konflikter, säger han.

Regeringen har lagt fram en rad förslag på regelförändringar och fler åtgärder kommer att presenteras under hösten och vintern.

Bostäder som folk har råd med

Men hur mycket processerna än trimmas blir det svårt att lösa en av de svåraste knutarna i svensk bostadspolitik: hur ska man bygga bostäder som låg- och medelinkomsttagare har råd att bo i?

Byggföretag är kommersiella företag som tar stora risker och ska överleva långsiktigt. Kommunerna vill gärna ha höginkomsttagare som skattebetalare.

– I kommuner som Stockholm och Solna kan vi se att i praktiken är det den målgruppen de har. I Norra Djurgårdsstaden flyttar det minsann inte in några låginkomsttagare, säger Hans Lind.

Därför tror han att det krävs hårdare press på kommunerna, att staten ställer krav på att de planlägger fler bostäder för människor med lägre inkomster.

– Det ska kopplas till piskor och morötter. Gör kommunerna inte det här säger staten ”då förlorar ni planmonopolet” och länsstyrelsen tar över. Men är kommunerna samarbetsvilliga, så hjälper staten gärna till med infrastruktur och annat. Ingen ska kunna sitta och rulla tummarna, säger han.

Göran Cars tror att staten måste ta en större roll även ekonomiskt, att det måste till någon form av statliga stimulanser för att låginkomsttagare ska kunna efterfråga de boenden som erbjuds.

– Jag tror att omfördelning av pengar är det enda realistiska alternativet. Att återinföra en fastighetsskatt, minska ränteavdragen och använda pengarna på ett sätt så att människor som i dag inte har råd att bo får den möjligheten, säger han.

Ett nytt miljonprogram?

Miljonprogrammets dagar var den senaste perioden då väldigt många bostäder byggdes på kort tid. Fyra decennier senare är de grå betongklossarna i städernas förorter fortfarande omdebatterade, nästan lika ideologiskt laddade som hyresregleringen. Kritikerna pekar på den storskaliga segregationen i de nya områdena. Anhängarna tycker om att vanliga människor fick bra bostäder för en rimlig prislapp.

Utmaningarna är liknande i dag. Vi vet att befolkningen kommer att öka kraftigt de kommande tio åren, och människor måste ha någonstans att bo.
Så det finns lärdomar att dra.

– Det man gjorde då var att att ifrågasatta varenda ekonomiskt regelverk som fanns. Man formade regelverket och de ekonomiska villkoren för att kunna bygga mycket, säger Göran Cars.

Just kraftsamlingen är något att ta fasta på, menar Hans Lind.

– Det vi kan ta med oss så är själva handlingskraften och betoningen på bostäder till folk med normala inkomster, säger han.

Miljonprogrammet innebar ett tekniksprång för svenskt byggande, att man började bygga mer industriellt. Peter Eriksson hoppas på att något liknande kan ske i dag.

– Det behöver inte betyda att man bygger tråkigt och fult. Det kan mycket väl vara vackert och trevligt. Framförallt går det att bygga lite billigare på det sättet, säger han.


8 orsaker varför det byggs för få bostäder i Sverige

Trots att byggandet ökat kraftigt byggs det för lite i Sverige. Öppet Hus listar de viktigaste orsakerna.

1. Lagar och regler

De senaste åren har många kommuner blivit bättre på att snabba på handläggningen. Flera regelförenklingar är också på väg att rullas ut av regeringen. Men faktum kvarstår. Regelverken i Sverige är krångliga. Det tar i snitt två år från att planprocessen inleds till att en detaljplan antas.

2. Riksintressen

När ett detaljplan har baxats igenom är det inte ovanligt att ett riksintresse sätter stopp för bygget. Det finns en rad riksintressen som friluftsliv, kommunikationer, totalförsvar och mineralresurser. För att ta fyra exempel av många. Även om bygget blir av kan behandlingen hos Länsstyrelsen fördröja ett bygge.

3. Kommunerna

Många kommuner bygger mycket, men inte alla. Somliga vill faktiskt inte bygga alls. Påfallande ofta handlar det om rika kommuner. På andra håll finns en god vilja, men planeringen brister och det finns inte tillräckligt med mark.

4. Opinionen

Att den lokala opinionen är negativ till byggen är inte ovanligt, i synnerhet till de projekt som ligger nära den egna bostaden. Ibland lyckas opinionen stoppa nya byggen helt, andra gånger gör överklaganden att det drar ut på tiden.

5. Risken

Byggföretag är kommersiella företag som ska överleva långsiktigt och därför måste risksprida sina investeringar. För att kunna påbörja ett större projekt delas det in i etapper för att klara av försäljningskraven och få klartecken att sätta igång med byggandet. Kommer det ut för många bostäder snabbt på marknaden är de svåra att sälja och byggstart försenas. Bankerna vill inte heller att bostäderna ska tappa i värde och är tveksamma till att låna ut om det finns risk att marknaden dyker. För att minska sitt risktagande ställer bankerna krav på exempelvis försäljningsnivå för att acceptera att ett byggprojekt får starta. Dessutom gör kommunerna en avvägning hur dyrt de ska sälja ut marken som är kommuninvånarnas gemensamma egendom, men som också styr hur dyra bostäderna blir.

6. Arbetskraftsbrist

Det byggs väldigt mycket just nu. Bristen på arbetskraft i byggsektorn är ett stort problem. Men det är inte bara där det saknas folk. Även andra verksamheter som är viktiga, som de instanser som behandlar detaljplaner och bygglov, är på många håll pressade.

7. Skatterna

Ränteavdrag i kombination med låga räntor gör det otroligt billigt att låna, vilket leder till att bostadspriserna skjuter i höjden. Vinstskatten gör att det är kostsamt att flytta.
Tillsammans gör ränteavdragen och vinstskatten att rörligheten på bostadsmarknaden är för låg. Många äldre som har utflyttade barn bor kvar i stora hus i stället för att flytta. Samtidigt stannar barnfamiljer i små lägenheter som egentligen passar mindre hushåll.

8. Hyresregleringen

Hyresregleringen är ideologiskt laddad och väldigt omdebatterad. Men oavsett åsikt är de flesta experter ense om att den minskar rörligheten på bostadsmarknaden. Att lämna ett hyreskontrakt i ett bra läge är en väldigt dålig affär i Sverige.

 

Text: Jens Kärrman

 

Kristina Hultquist
Kontakt

Kommentarer inaktiverade.